Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) утратил силу с 31 декабря 2013 г.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

7. Абзац первый утратил силу с 1 апреля 2015 г.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Комментарий к Ст. 23 ЗК РФ

1. Земельный сервитут как юридическая конструкция выполняет весьма важную функцию: он позволяет в заранее оговоренных и ограниченных правом пределах использовать чужой (находящийся в чужом владении) земельный участок. Сервитут, как правило, связывают с возможностью проезжать, проходить, прокладывать коммуникации через чужие земли. Но сервитут может быть предназначен и для других видов использования участка. Главное, обладатель права сервитута не владеет той частью чужой земли, которая является объектом сервитута, а может ею только пользоваться, причем пользоваться определенным образом. В этом смысл ограниченного пользования земельным участком при реализации сервитута.

Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Известно, что владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена в том числе правом защиты владения. Но тесно расположенные, соприкасающиеся границами земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему при передвижении по территории. Ясно, что поиски обхода или объезда занимают известное количество времени и усилий. Сервитут позволяет решить эту проблему.

Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один — по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута — то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.

Другой вариант — когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И поскольку такой «принудительный» сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.

Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК, а с введением в действие гл. 17 ГК отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК относится к регулированию сервитута частного.

Согласно ст. 274 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В этом заключается современное правовое содержание сервитута, установленное гражданским законодательством. Деления сервитута на частный и публичный ГК не знает.

При этом сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Указанной выше статьей ГК также подтверждается, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Поскольку обладателем сервитута может быть только обладатель права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на соседний земельный участок или иную недвижимость, законом (ст. 275 ГК) установлено условие, согласно которому сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Следует заметить, что указанное положение распространяется не только на собственников, но и на владельцев и пользователей недвижимого имущества, поскольку на основании ст. 274 ГК сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

В последнее время судами рассматриваются споры об установлении частного сервитута.

ФАС Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ч. (г. Пенза) на Определение Арбитражного суда Пензенской области от 6 марта 2006 г. по делу N А49-629/2006-24/12 по иску Ч. к администрации г. Пензы и открытому акционерному обществу «С» (далее — ОАО «С»).

Определением от 6 марта 2006 г. Арбитражный суд Пензенской области исковое заявление Ч. к администрации г. Пензы и ОАО «С» об установлении частного сервитута оставил без рассмотрения.

Как видно из материалов дела, индивидуальный предприниматель Ч., являясь собственником объекта недвижимого имущества — нежилого здания (трансформаторной подстанции) общей площадью 55,1 кв. м по адресу: г. Пенза, ул. Краснова, расположенного на земельном участке по тому же адресу, площадью 294 кв. м (что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права, техническим паспортом на трансформаторную подстанцию, кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра)), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении права ограниченного пользования (частный постоянный сервитут) земельным участком для обеспечения прохода и проезда через указанный участок к своему недвижимому имуществу.

Соседний земельный участок, являясь муниципальной собственностью, предоставлен в аренду ОАО «С» сроком на 49 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Спор об установлении или условиях сервитута разрешается судом в случае недостижения соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

Доказательства обращения предпринимателя Ч. к собственнику соседнего земельного участка с целью заключения соглашения об установлении сервитута не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Оставление искового заявления без рассмотрения в порядке п. 2 ст. 148 АПК являлось правомерным.

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, если отпадут основания, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

2 — 3. Правовые основы регулирования публичного сервитута определены земельным законодательством.

Основания установления публичного сервитута во многом совпадают с основаниями установления сервитута частного. Различие заключается в том, что публичный сервитут устанавливается, как уже было сказано, в интересах Российской Федерации, субъекта РФ, интересах муниципальных образований или населения, проживающего на данной территории.

Из правового содержания публичного сервитута, установленного комментируемой статьей, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо лица определенные, но действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.

В качестве особого случая имеет смысл рассмотреть ситуацию, когда собственник земельного участка, построив на нем дорогу, сам предлагает за плату проход и проезд по ней всем желающим. Поскольку по признакам эти отношения не схожи с сервитутом публичным, возникает вопрос о том, идет ли в данном случае речь о частном сервитуте, как и предполагают собственники участков. Но отношения данного рода не подпадают и под понятие частного сервитута, который устанавливается, как уже замечено, в интересах соседних земельных участков соглашением с их владельцами. Очевидно только то, что данного рода использование земельного участка представляет собой разновидность пользования чужим земельным участком, пока не урегулированную правом.

4. Указание п. 4 на то, что сервитут может быть срочным или постоянным, в целом должно быть отнесено как к частному, так и к публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. В то же время вызывает определенные сомнения то обстоятельство, что частный сервитут как вещное право может быть не бессрочным (или срок действия которого соответствует сроку существования земельного участка), а устанавливается на срок.

4.1. Комментируемым пунктом установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Таким образом, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут все равно прекращается, но может быть установлен заново.

5. Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется.

6. На основании комментируемой статьи и ст. 274 ГК собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения.

Обратим внимание на то, что и ЗК, и ГК предоставляют только собственнику право требовать плату за сервитут. Законодательством не предусматривается право собственника земельного участка требовать плату за установление сервитута публичного.

7. В случае, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 комментируемой статьи действует только в случае установления публичного сервитута и владелец участка вправе по суду потребовать либо признания недействительным государственного акта или акта местного самоуправления об установлении сервитута и прекращения сервитута, либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.

При возникновении споров, связанных с установлением публичных сервитутов, следует иметь в виду разъяснение Пленума ВАС РФ <1>, согласно которому при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее.
———————————
<1> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11.

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу ч. 3 ст. 191 АПК рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в ст. 52 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и п. 2 ст. 23 ЗК, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

8. Как и любое другое право, установленное законом, право сервитута подлежит защите. Защита осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сервитут, ответчиком по иску является собственник имущества, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:

— признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;

— восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечение действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенного для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;

— самозащита права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду;

— возмещение убытков и компенсация морального вреда.

В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев 23 августа 2006 г. в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО «С» на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 декабря 2005 г. и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2006 г. по делу N А56-47075/2005, установил следующее.

ОАО «С» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «С» и ЗАО «Э» об обязании ответчиков освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, от принадлежащих им объектов недвижимости — нежилых помещений, которые представляют собой одно отдельно стоящее здание.

Податель жалобы указывал на следующие обстоятельства. В силу ст. 69 АПК при рассмотрении данного дела не подлежало доказыванию обстоятельство, установленное арбитражным судом по делу N А56-32723/2005, о том, что у ООО «С» отсутствует право пользования земельным участком истца. Поскольку у предыдущих собственников объектов недвижимости отсутствовали зарегистрированные вещные права на землю, то к ответчикам такие права также не могли перейти, а следовательно, они занимают земельный участок самовольно. Предыдущий собственник земельного участка и расположенной на нем недвижимости — ОАО «А» — после продажи участка сохранил право ограниченного пользования участком под зданием (сервитут), однако данное право не было зарегистрировано и не перешло к следующим собственникам недвижимости. Суд не применил подлежащие применению ст. 553 ГК и ст. 37 ЗК РСФСР, неправомерно сослался на Постановление Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11.

Как следует из материалов дела, в результате приватизации государственного имущества ОАО «А» стало собственником земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, путем его выкупа по договору купли-продажи, а также расположенных на участке объектов недвижимости.

В дальнейшем ОАО «А» по договору купли-продажи продало ОАО «С» в числе прочих земельный участок площадью 61745 кв. м.

Переход права собственности к ОАО «С» зарегистрирован органом по государственной регистрации. 25 апреля 2000 г. ОАО «С» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Из материалов дела видно, что на данном земельном участке находится здание с нежилыми помещениями. Здание на момент продажи земельного участка оставалось в собственности ОАО «А».

В настоящее время нежилые помещения принадлежат на праве собственности ООО «С» и ЗАО «Э».

Исследовав представленные в дело материалы и оценив доводы сторон, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция считает, что вывод судов основан на правильном толковании и применении норм материального права.

Как видно из материалов дела, после приватизации земельный участок и объекты недвижимости находились в собственности одного лица — ОАО «А», а затем вследствие отчуждения земельного участка по договору от 28 марта 2000 г., заключенному до введения в действие ЗК и гл. 17 ГК, права собственности на земельный участок и на объекты недвижимости переходили к разным лицам.

ОАО «А» после продажи земельного участка по договору от 28 марта 2000 г. в силу ст. 553 ГК сохраняло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования. Поскольку на тот момент гл. 17 ГК не вступила в силу, отсутствие государственной регистрации сервитута не имеет правового значения для оценки наличия у собственника недвижимости права пользования земельным участком. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу — ОАО «С» — не повлек прекращения права пользования данным участком собственника недвижимости.

В дальнейшем в связи с переходом права собственности на объекты к ООО «Г» и ЦПО «З» указанные лица в силу п. 3 ст. 552 ГК, п. 1 ст. 35 ЗК приобрели право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник недвижимости.

Вследствие перехода права собственности на помещения в здании к ООО «С» и ЗАО «Э» в соответствии с п. 1 статьи 35 ЗК к ним перешло и право на использование земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Таким образом, право пользования соответствующей частью земельного участка сохранялось за каждым последующим собственником недвижимости в силу закона, а то, что это право не было оформлено, при изложенных обстоятельствах не свидетельствует об отсутствии либо прекращении такого права.

Нахождение на земельном участке истца объектов недвижимости ответчиков при отсутствии у них оформленных документов на землю не могло рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

Освобождение земельного участка в данном случае было бы связано со сносом находящихся на нем объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «С» и ЗАО «Э», с уничтожением имущества, имеющего собственников, что повлекло бы прекращение права собственности на вещь в порядке и способами, которые не предусмотрены гл. 15 ГК. Исходя из общих положений гражданского законодательства субъекты должны осуществлять принадлежащие им гражданские права с учетом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Ссылка подателя жалобы на обстоятельства, установленные решением суда по делу N А56-32723/2005, которые, по его мнению, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и подтверждают отсутствие у ООО «С» права пользования земельным участком истца, несостоятельна.

Судебными актами по данному делу суд лишь констатировал факт пользования ООО «С» земельным участком истца без заключенного с учетом формы землепользования в установленном порядке договора аренды с собственником участка и без оплаты стоимости такого пользования.

При изложенных обстоятельствах вывод судов об отказе ОАО «С» в иске следует признать правильным.

9. Сервитут, на основании ст. 131 ГК и ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При этом частный сервитут регистрируется как вещное право владельца соседнего земельного участка или недвижимости и как обременение земельного участка, на котором сервитут установлен.

Регистрация сервитутов осуществляется на листе Поземельной книги, относящемся к земельному участку, этим сервитутом обремененному, и может быть осуществлена на листе Поземельной книги, в пользу которого этот сервитут образован.

Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.

Государственная регистрация сервитута является существенным моментом при рассмотрении судебных споров.

ФАС Северо-Западного округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «А» на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2006 г. по делу N А56-44507/04, установил следующее. ООО «А» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Н». Истец просил суд обязать ответчика за свой счет и под свою ответственность восстановить поврежденную линию электропередачи — приобрести и установить новый кабель АВВГ 4*120 взамен поврежденного.

В обоснование требования о восстановлении электрокабеля истец сослался на наличие у него ограниченного права пользования принадлежащим ЗАО «Н» зданием для прокладки линии электроснабжения, а также на повреждение указанного кабеля при производстве ответчиком строительных работ, в связи с чем, по мнению истца, ответчик обязан восстановить кабель в прежнем состоянии в целях обеспечения электроснабжения истца.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом как наличия упомянутого сервитута, так и факта повреждения электрокабеля ответчиком.

В соответствии со ст. ст. 131, 274 и 277 ГК и ст. 4 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установление каких-либо обременений принадлежащего ответчику недвижимого имущества, в том числе и здания, в пользу истца (частного сервитута) возможно лишь по соглашению сторон или на основании решения суда с обязательной государственной регистрацией.

В силу п. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Из правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ответчика на указанное выше недвижимое имущество, не следует, что последнее обременено каким-либо сервитутом в пользу истца.

При таких обстоятельствах письмо АООТ «А» о согласовании прокладки кабеля по внутренней стене корпусов, на которое ссылался истец в подтверждение наличия у него соответствующего сервитута, правильно оценено апелляционным судом как не имеющее правового значения.

Кроме того, что данное письмо не позволяет идентифицировать упомянутые в нем объекты недвижимости и определить дату его составления, в отсутствие государственной регистрации соответствующего сервитута это письмо не может свидетельствовать о наличии обременения.

Таким образом, наличие правовых оснований для нахождения какого-либо имущества ООО «А», в том числе электрокабеля, на объекте недвижимости ответчика истец не доказал, равно как не доказана и вина ответчика в повреждении кабеля, в связи с чем ответчик не может нести ответственности за сохранность этого имущества и не обязан восстанавливать его вследствие повреждения.