Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Комментарий к Ст. 26 ЗК РФ

1. Пункт 1 ст. 26 ЗК содержит отсылку к нормам ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Именно нормами этого Закона регулируется, какими именно документами удостоверяются права на земельные участки, а также иные объекты недвижимого имущества. Данный Закон содержит такое понятие, как удостоверение государственной регистрации. Под этим понимается оформление и выдача правообладателю после государственной регистрации его права определенных документов, подтверждающих (удостоверяющих), что государственная регистрация действительно проведена, и при этом позволяющих установить, какое именно право зарегистрировано, кто является обладателем данного права, на какой именно земельный участок (или иной объект недвижимости) зарегистрировано право.

Государственная регистрация вещных прав на земельные участки удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации соответствующего права. Такое свидетельство выдается органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с установленной формой, которая является единой на всей территории Российской Федерации.

Вместе с тем важно отметить, что доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок является не свидетельство, а сама государственная регистрация (ее факт), которая производится посредством внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, наличие свидетельства, например, о регистрации права собственности на земельный участок у какого-либо лица еще не доказывает то, что это лицо в данный момент является собственником участка.

Подтверждение текущего (актуального) состояния записей ЕГРП в отношении того или иного земельного участка может быть произведено посредством получения выписки из ЕГРП. Такой документ содержит почти тот же набор сведений, что и свидетельство о государственной регистрации, и гарантирует их действительность на дату составления такой выписки.

Что касается удостоверения государственной регистрации сделок с земельными участками, то она производится в виде проставления на правоустанавливающем документе, выражающем содержание сделки (договоре), специальной регистрационной надписи (штампа). Таким образом, права, например, арендатора земельного участка после государственной регистрации договора аренды будут удостоверяться договором аренды, который содержит права и обязанности сторон, и регистрационной надписью (штампом) на этом договоре, который, в свою очередь, подтверждает выполнение требования о государственной регистрации договора и, соответственно, факт вступления договора в силу.

Вместе с тем существуют права на земельные участки, которые возникли до введения в действие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным Законом.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 указанного Закона такие права являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации, за исключением случаев совершения сделок или регистрации обременений в отношении соответствующего земельного участка.

В этих случаях права на земельные участки удостоверяются документами, которые выдавались в порядке, действовавшем на момент их выдачи. Такие документы должны быть выданы именно тем органом (лицом), который был вправе выдать такой документ о праве на земельный участок, т.е. действовал в рамках своих полномочий и компетенции. Эти документы также должны по форме и содержанию соответствовать именно тому состоянию правового регулирования, которое имело место на момент их выдачи.

2. Пункт 2 ст. 26 ЗК устанавливает исключение из общего правила, в соответствии с которым договоры аренды и субаренды земельных участков не подлежат государственной регистрации. Под данное исключение подпадают такие договоры аренды и субаренды, которые заключены на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК также не подлежат государственной регистрации и договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые заключены на срок менее чем один год.

Представляется, что данное исключение установлено с целью упростить порядок оформления арендных (субарендных) правоотношений на короткий срок. В практике на подготовку всех необходимых документов и на саму государственную регистрацию договоров аренды может потребоваться до нескольких месяцев. То есть срок оформления может быть сопоставим со сроком аренды.

В правоприменительной практике неизбежно встает вопрос, требуется ли государственная регистрация в случае продления такого договора аренды (субаренды) на срок менее одного года либо на неопределенный срок.

Поскольку подобное исключение введено ГК (п. 2 ст. 651) для аренды зданий и сооружений, возможно обратиться по аналогии к судебной практике, касающейся данных объектов. По вопросу государственной регистрации таких договоров в случае их продления ВАС РФ дал разъяснения в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 <1>. В соответствии с п. 10 указанного письма при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок договор аренды не подлежит государственной регистрации. Договор аренды зданий или сооружений, продленный на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации. Поскольку земельные участки, будучи предметом договоров аренды (субаренды), выступают в качестве недвижимого имущества, выводы, сделанные ВАС РФ в отношении зданий и сооружений, являются справедливыми и применимыми и в отношении земельных участков.
———————————
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.