Статья 34. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Статья 34. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Ст. 34 ЗК РФ

1. Если ст. ст. 30 — 32 ЗК регулируются вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, то ст. 34 посвящена предоставлению этих земель для целей, не связанных со строительством. Что же это за цели? Например, в случае необходимости организации открытой автомобильной стоянки, благоустройства территории, сенокошения или выпаса скота, создания учебного полигона, равно как и в ряде иных случаев, осуществление строительных работ, как правило, не требуется. Следовательно, нет необходимости в получении технических условий подключения объектов к инженерным сетям, осуществления проектирования, совершения многих иных действий, присущих процессу подготовки и осуществления строительства. Именно этим объясняется выделение вопросов предоставления земельных участков для целей, отличных от строительства, в отдельный предмет регулирования.

Вместе с тем неясна позиция законодателя, установившего в ст. 34 порядок предоставления земель для целей, не связанных со строительством, лишь в отношении граждан. В результате в ЗК не оказалось норм о процедуре приобретения юридическими лицами прав на земельные участки для данных целей. Это является значимым пробелом, который восполняется на практике либо путем принятия соответствующих нормативных актов субъектами РФ или муниципальными образованиями, либо посредством применения положений ст. 34 ЗК по аналогии.

Еще одним труднообъяснимым действием законодателя стало включение положений, приведенных в комментируемом пункте, именно в статью, посвященную предоставлению земель для целей, отличных от строительных. Дело в том, что данные (в значительной мере справедливые) положения, исходя из их смысла, касаются обязанностей органов власти в области предоставления земель вообще, независимо от его цели и процедуры, а не только предоставления земель гражданам для целей, не связанных со строительством. Если же рассматривать требования п. 1 как применяемые только в связи с отношениями, регулируемыми ст. 34 Кодекса, то можно прийти к абсурдным выводам, например о том, что органы власти обязаны следовать принципам эффективности, справедливости, публичности и открытости лишь применительно к данным отношениям. Или что уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иными объектами недвижимости специальный орган им необходимо также лишь для целей, не связанных со строительством.

Таким образом, положения п. 1, которые в основном достаточно ясны, логичны и вряд ли нуждаются в подробном комментировании, следует рассматривать в качестве неких универсальных принципов и правил управления и распоряжения землями со стороны государственных и муниципальных органов вообще и применять их для случаев предоставления земель как гражданам, так и юридическим лицам, как для строительных, так и для иных целей. На наш взгляд, более правильным было бы включение положений комментируемого пункта в ст. 28 или ст. 29 ЗК.

2 — 3. Регулирование предоставления гражданам земель для целей, не связанных со строительством, довольно сходно с положениями ст. 31 ЗК, посвященной процедуре выбора земельных участков для строительства, хотя и является значительно упрощенным. Так, комментируемая статья, не устанавливая необходимость проведения торгов для приобретения прав на землю в целях, не связанных со строительством, вводит заявительный порядок инициирования гражданами процедуры предоставления земельных участков. Адресатом заявления должен являться орган, уполномоченный на принятие решения о предоставлении участка (см. комментарий к ст. 29 ЗК РФ). Требования к заявлению довольно просты и кратки — заявитель должен лишь указать:

— планируемую им цель использования земельного участка, что важно для определения возможности предоставления земельного участка с точки зрения соответствия заявленной цели градостроительному регламенту зоны, в пределах которой находится участок, и определения разрешенного использования земельного участка;

— предполагаемые размеры и местоположение земельного участка, при этом гражданин вправе указать как на известный ему конкретный участок земли, так и на его приблизительное расположение (в пределах района, микрорайона и т.д.);

— испрашиваемое право на земельный участок, имея в виду, что п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность возникновения у граждан лишь права собственности или права аренды земельного участка.

4. Так же как и при выборе земельного участка для строительства, подготовкой материалов (состоящих из проекта границ земельного участка) для предоставления земли под цели, не связанные со строительством, должны заниматься органы местного самоуправления. Это имеет место даже в тех случаях, когда принятие решения о предоставлении входит в компетенцию исполнительного органа государственной власти, который в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка должен направить его в уполномоченный орган местного самоуправления. Комментируемый пункт предусматривает также, что орган местного самоуправления вправе поручить изготовление проекта границ земельного участка землеустроительной организации. Однако утверждение проекта границ все равно остается в исключительной компетенции органа местного самоуправления.

Пункт 4, равно как и иные положения ст. 34 ЗК, ничего не говорит о необходимости согласования проекта границ земельного участка с уполномоченными органами и организациями. Вместе с тем в нормативных актах многих субъектов РФ и муниципальных образований такие согласования предусмотрены. С одной стороны, положения ст. 34 позволяют заявителям обжаловать решения об отказе в предоставлении земельных участков по причине неполучения тех или иных согласований, ссылаясь на отсутствие в ЗК таких требований. С другой стороны, даже при использовании земель под цели, не связанные со строительством, возникает необходимость контроля за соблюдением при землеотводе санитарных, противопожарных и иных требований.

Например, предоставление земельного участка под открытую автомобильную стоянку на несколько десятков машино-мест в непосредственной близости от жилых домов или детских учреждений (детских садов, яслей, школ и т.п.) может привести к существенному нарушению санитарных норм и правил. Предоставление земельного участка при наличии под ним центральных инженерных коммуникаций также может привести к негативным практическим последствиям. В этой связи обжалование решения об отказе в предоставлении земельного участка может оказаться безуспешным в случае, если отказавший орган докажет, что предоставлением земельного участка были бы нарушены требования, установленные иным законодательством — градостроительным, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и т.д.

Указание в комментируемом пункте на то, что изготовление проекта границ земельного участка должно осуществляться с учетом зонирования территорий, также не может, по нашему мнению, рассматриваться как безусловное основание освобождения от необходимости согласования границ земельного участка с уполномоченными органами и организациями. Дело в том, что градостроительное зонирование предполагает наличие правил землепользования и застройки, утверждающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны (гл. 4 Градостроительного кодекса). Градостроительные регламенты определяют правовой режим входящих в состав соответствующих зон земельных участков. И действительно, согласовывая градостроительные регламенты для соответствующих территорий (зон), уполномоченные органы и организации тем самым фактически согласовывают возможность использования земельных участков в их пределах для тех или иных целей, с соблюдением тех или иных параметров, после чего проведение повторных согласований не требуется. Однако, во-первых, градостроительное зонирование на настоящий момент проведено далеко не во всех муниципальных образованиях; во-вторых, Градостроительный кодекс выделяет категории земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется либо в отношении которых они не устанавливаются (участки в границах территорий общего пользования, земли лесного и водного фонда, сельскохозяйственные угодья и др.); в-третьих, Градостроительный кодекс предписывает определять использование таких не подверженных действиям градостроительных регламентов участков в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36). Учитывая это, следовало бы как минимум предусмотреть в ЗК или в ФЗ о введении в действие ЗК переходные положения, связанные с необходимостью согласования любого предоставления земельных участков, в том числе и для целей, не связанных со строительством, с предусмотренными законодательством органами и организациями на период до осуществления в муниципальных образованиях градостроительного зонирования, и сохранить согласовательный порядок приобретения прав на земельные участки, на которые градостроительные регламенты не распространяются.

5 — 6. Данные пункты регулируют вопросы принятия решений о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, и некоторые юридические последствия данных решений.

Если принятие решения о предоставлении земельного участка входит в компетенцию исполнительного органа государственной власти, то орган местного самоуправления, утвердивший проект границ земельного участка, должен передать данный проект указанному государственному органу, который в течение двух недель с момента получения соответствующих материалов обязан принять решение по вопросу о предоставлении участка. Если решение входит в компетенцию органа местного самоуправления, он принимает его самостоятельно с соблюдением двухнедельного срока начиная с момента утверждения проекта границ земельного участка.

Выбор вида права на земельный участок (право собственности или аренды), по нашему мнению, осуществляется органом, предоставляющим участок, а не гражданином, поскольку ЗК не содержит требований об обязательности передачи участков в собственность для целей, не связанных со строительством. Пункт 4 ст. 28 Кодекса, запрещающий отказ в предоставлении земель в собственность (за исключением специально оговоренных в нем случаев), имеет отношение только к приобретению прав на землю для строительства. Вместе с тем решение о предоставлении земельного участка на том или ином праве не должно противоречить поданному гражданином заявлению. Иными словами, если заинтересованным лицом подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность, то уполномоченный орган власти может предоставить участок лишь на этом праве, а в случае неготовности сделать это — отказать в предоставлении земельного участка либо предложить гражданину изменить поданное заявление.

Земельные участки за плату или бесплатно должны предоставляться с учетом требований п. 2 ст. 28 ЗК РФ, согласно которому предоставление государственных или муниципальных земель осуществляется за плату, кроме случаев бесплатного предоставления, которые должны быть прямо предусмотрены самим Кодексом, федеральными законами или законами субъектов РФ.

К решению о предоставлении земельного участка прилагается проект его границ. Проведение кадастрового учета земельного участка не является обязательным условием принятия указанного решения. Однако лишь после представления заявителем в уполномоченный орган кадастрового паспорта земельного участка возможно заключение договора его купли-продажи или аренды. Право собственности на земельный участок, равно как и договор аренды, заключенный на срок один год или более, подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этих случаях право на земельный участок возникает с момента такой регистрации.