1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
2. Утратил силу с 5 января 2005 г.
3. Утратил силу с 5 января 2005 г.
4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
6. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Комментарий к Ст. 79 ЗК РФ
1. Комментируемая статья в п. 1 определяет понятие и состав сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель, а также провозглашает их особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья в принципе должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. При этом новая концепция обеспечения приоритета сохранения особо ценных земель состоит в ограничении и запрещении не изъятия таких земель, а перевода их в иные категории, соответственно ФЗ о переводе земель из одной категории в другую признаны утратившими силу п. п. 2 и 3 комментируемой статьи, касавшиеся изъятия сельскохозяйственных угодий и предоставления их для несельскохозяйственных нужд.
Те исключительные случаи, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, установлены ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Это случаи, связанные:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
2 — 3. Пункты 2 — 3 признаны утратившими силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.
4. Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий в данной конкретной республике, крае, области. В комментируемой статье приводятся лишь основные виды или признаки таких особо ценных угодий, которые могут служить ориентиром для принятия решения субъектом РФ.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
Например, в соответствии с Законом Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» <1> (п. 3 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
———————————
<1> Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 26 июня.
— сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;
— сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
— искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.
Частью 2 ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую к землям сельскохозяйственного назначения, для которых установлены особо жесткие ограничения на перевод в иные категории, кроме особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных субъектами РФ в соответствующие перечни, отнесены также угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). То есть, если даже в том или ином субъекте РФ такие сельскохозяйственные угодья не включены в перечень или установлен более высокий процент необходимого превышения среднего уровня кадастровой стоимости, будет действовать норма Федерального закона. В приведенном выше Законе Московской области установленное превышение (10%) существенно ниже (что можно было бы даже рассматривать как несоответствие нормам комментируемой статьи, в которой говорится о существенном превышении средней кадастровой стоимости, если бы не особые условия Подмосковного региона) — следовательно, норма регионального Закона перекрывает в данном случае норму ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.
Однако нельзя не отметить и коллизию норм п. 4 комментируемой статьи и ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.
В первом случае указано, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для других целей не допускается. Поскольку использование угодий в несельскохозяйственных целях по закону невозможно без перевода земельных участков в иную категорию земель, можно сделать вывод, что речь идет о недопущении перевода указанных земель в иную категорию. В ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ч. 2 ст. 7) установлено, что перевод названных выше особо ценных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 этого Закона, т.е. случаев, связанных:
— с установлением или изменением черты населенных пунктов;
— со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
— с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
— с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
С одной стороны, поскольку в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую со всей определенностью сказано именно о переводе особо ценных сельскохозяйственных угодий, а в ЗК приводится более расплывчатая формулировка об использовании таких угодий для других целей, то при решении вопросов о переводе сельскохозяйственных угодий в иные, кроме земель сельскохозяйственного назначения, категории следует руководствоваться ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. С другой стороны, ЗК по своему уровню выше других земельных федеральных законов; согласно п. 1 статьи 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК.
Упоминавшийся выше Закон Московской области своей нормой разрешил данную коллизию, установив, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.
5. В п. 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.
В период проведения земельной реформы начала 90-х годов земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.
Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако в силу разрозненности и противоречивости нормативных актов, принимавшихся на первом этапе реформы, недостаточной разъяснительной работы и низкой правовой культуры на селе практически нигде в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Собрание правомочно, если на нем присутствуют участники, составляющие не менее 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.
В случае если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.
В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством. К тем договорам, которые к концу января 2009 г. окажутся не соответствующими установленным нормам, будут применяться правила о договоре доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 — 1026 ГК).
Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом; согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.
В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.