Статья 39. Утратила силу с 1 марта 2015 г.
1. При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.
2. Условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Комментарий к Ст. 39 ЗК РФ
1. Статья 39 ЗК, как и ранее ст. 38 ЗК РСФСР, регулирует вопросы, связанные с судьбой прав на земельные участки в случае разрушения расположенных на них объектов недвижимости. При этом ст. 39 ЗК не затрагивает право собственности на землю, что прямо следует из ее названия, а также содержания. Она регулирует лишь вопросы, связанные с сохранением некоторых иных вещных прав на землю, а именно права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками (п. 1 комментируемой статьи), а также так называемых «обязательственных» прав на землю — аренды и производной от нее субаренды земельных участков (п. 2 данной статьи). Вместе с тем по неясным причинам статья обходит молчанием такой вид права на землю, как право безвозмездного (временного) пользования земельным участком, срок действия которого при его возникновении в отношении земель, находящихся в частной собственности, ЗК не ограничен и подлежит установлению в договоре (подп. 2 п. 1 ст. 24 Кодекса).
Пункт 1 комментируемой статьи предоставляет обладателям права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками, чьи здания, строения или сооружения подверглись разрушению, некие гарантии сохранения за ними указанных прав в течение трех лет при соблюдении одного условия — данные лица должны в течение указанного срока приступить к восстановлению разрушенных объектов в установленном порядке.
Введение в ЗК таких гарантий представляется некорректным, поскольку в законодательстве отсутствует норма, в силу которой указанные права могли бы быть прекращены до истечения трехлетнего срока по причине разрушения расположенных на земле объектов. Иными словами, даже при отсутствии ст. 39 оснований для прекращения соответствующих прав на землю до истечения трехлетнего срока в ЗК не нашлось бы. Кроме того, указание комментируемого пункта на то, что соответствующие права сохраняются в течение трех лет, еще не означает, что факт истечения данного периода, даже при отсутствии начала восстановления разрушенного объекта, может сам по себе являться основанием для прекращения прав на земельный участок. Аналогичная проблема возникает, например, с реализацией предусмотренной п. 2 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК обязанности некоторых категорий обладателей права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками переоформить данное право на иные виды прав в срок до 1 января 2008 г. Несмотря на наличие данной обязанности, в случае ее неисполнения оснований для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не будет, так как в ЗК отсутствуют нормы, которые позволяли бы прекращать данное право в подобных случаях.
8 (812) 467-95-35 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 302-76-91 (Регионы РФ)
В связи с этим более корректным, на наш взгляд, было бы введение в Кодекс (например, в ст. 45) правила о возможности прекращения прав на землю, предоставленную для обслуживания здания (строения, сооружения), при его разрушении и несовершении действий по началу его восстановления в течение трех лет.
Норма, регулирующая сходные на первый взгляд отношения, уже существует. Речь идет о подп. 4 п. 2 ст. 45 ЗК, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Однако представляется, что в силу данной нормы указанные права на землю также не могут быть принудительно прекращены в случае разрушения расположенного на участке объекта. Дело в том, что указанная норма ст. 45 говорит о землях, предназначенных под иные цели, т.е. об участках, предоставленных для сельскохозяйственного производства или для строительства. В статье же 39 речь идет исключительно об участках, предназначенных для обслуживания расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Гражданское законодательство также не дает оснований для изъятия земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при разрушении расположенных на них объектов. Согласно ст. 287 ГК прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Анализ п. 1 ст. 39 ЗК приводит также к ряду иных немаловажных вопросов, на которые комментируемый пункт не дает ответа.
Так, при разрушении одного объекта на едином участке могут оставаться иные, не подвергшиеся разрушению объекты и правообладатель продолжает осуществлять пользование ими и земельным участком — имеет ли отношение ст. 39 к подобным случаям? Очевидно, что нет, хотя ст. 39 и не отвечает на данный вопрос.
Далее, что следует считать разрушением здания, строения, сооружения? Полное разрушение или определенную степень частичного разрушения, и если да, то какую именно? Например, если в результате пожара разрушена лишь половина строения — будет ли это считаться разрушением объекта?
Следующий вопрос возникает при рассмотрении приводимого в п. 1 перечня причин, способных вызвать разрушение объекта. Здесь упоминаются лишь три такие причины: пожар, стихийное бедствие, ветхость объекта. Однако разрушение объекта возможно также и в иных случаях, например в случае его полного или частичного сноса самим правообладателем либо в результате взрыва и т.д. Какова судьба прав на землю в этих случаях?
Еще один вопрос связан с понятием начала восстановления разрушенного объекта. Совершение каких действий можно считать таким началом? В частности, следует ли признавать в качестве таковых доставку на земельный участок строительных материалов? Доставку строительной техники? Заключение договора строительного подряда, предусматривающего восстановление строения?
Ответов на все эти вопросы комментируемая статья не содержит, и любые предположения, высказанные по ним, будут носить вероятностный характер. Однако, учитывая то, что реализация п. 1 ст. 39 ЗК в виде принудительного прекращения предусмотренных им прав на землю практически невозможна в силу некорректности его положений, данные вопросы несколько теряют свою актуальность и лишь дополняют перечень оснований, которыми правообладатель может воспользоваться при обжаловании действий соответствующих органов по принудительному прекращению прав на землю в связи с разрушением зданий, строений и сооружений.
По этим же причинам предусмотренное комментируемым пунктом право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления продлить срок на восстановление объекта также вряд ли можно признать существенным для осуществления поименованных в данном пункте прав на землю. Хотя и здесь остаются открытыми такие вопросы, как случаи и основания для продления сроков, допустимая продолжительность нового срока на восстановление и количество возможных продлений. Данные вопросы в случае необходимости могут быть урегулированы законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления.
2. Если п. 1 комментируемой статьи может иметь отношение лишь к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности (право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения на частных землях не возникают), то п. 2, в котором говорится об аренде (субаренде) земельных участков, может касаться в том числе и участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, т.е. находящихся в частной собственности.
Следует отметить, что практическая целесообразность сохранения в ЗК комментируемого пункта, так же как и ст. 39 в целом, по нашему мнению, отсутствует в силу их некорректности, показанной в комментарии к п. 1. Вместе с тем необходимо обратить внимание, что сама по себе договорная (обязательственная) природа аренды и субаренды существенно расширяет возможности регулирования различных вопросов данных форм пользования землей. Причина в том, что наличие между сторонами арендных (субарендных) отношений договора позволяет устанавливать в нем любые не противоречащие предписаниям гражданского и земельного законодательства правила, обязательные к соблюдению сторонами. И нарушение этих правил может влечь за собой не только законную, но и договорную формы ответственности.
Так, стороны вправе определить и закрепить в договоре аренды (субаренды) условия о досрочном прекращении арендных прав в результате разрушения объекта, расположенного на арендованном земельном участке. При этом, пользуясь отсутствием в ЗК и ГК соответствующих ограничений, стороны свободны в определении срока, по истечении которого арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договора по указанным основаниям, равно как и в определении условий, когда досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя недопустимо (например, в случае полного восстановления строения в установленный срок либо начала его восстановления, при этом следует договориться и о содержании данного понятия). Стороны также вправе отказаться от установления каких бы то ни было правил по данным вопросам.
В случае если правила о досрочном расторжении договора в связи с разрушением здания, строения, сооружения и нарушением арендатором предусмотренной договором обязанности по восстановлению объекта устанавливаются в договоре аренды земли, находящейся в собственности государства или муниципального образования, и срок аренды превышает пять лет, данные основания для расторжения рекомендуется обозначать в качестве существенных. Причина в том, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно лишь на основании решения суда при существенном нарушении условий договора со стороны арендатора. В то же время указание в договоре на соответствующее нарушение арендатором своей обязанности по восстановлению объекта как на существенное не является панацеей для арендодателя, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Бремя доказывания существенности нарушения согласно правилам гражданского процессуального и арбитражного процессуального законодательства возлагается на арендодателя.
Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 39 Земельного кодекса России
Статья 39 Земельного кодекса РФ регулирует вопрос о сохранении права на земельный участок для лиц, не являющихся собственниками земельного участка, в случае разрушения здания, строения или сооружения, которые находятся на данном участке.
Согласно пункту 1 статьи, при разрушении здания, строения или сооружения из-за пожара, стихийных бедствий или из-за их ветхости, права на земельный участок, предоставленного для обслуживания указанных объектов, сохраняются у лиц, владеющих земельным участком по праву постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Однако для сохранения этих прав необходимо начать восстановление разрушенного здания, строения или сооружения в установленном порядке в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в статье 29 Земельного кодекса, имеют право продлить этот срок.
Пункт 2 статьи устанавливает, что условия сохранения указанных прав для арендатора и субарендатора определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. Это означает, что специфические условия и сроки сохранения прав на земельный участок в случае разрушения сооружения будут урегулированы в соответствующем договоре аренды или субаренды.
Таким образом, статья 39 Земельного кодекса РФ предусматривает механизм сохранения права на земельный участок для лиц, не являющихся собственниками, при разрушении здания, строения или сооружения, с условием своевременного восстановления и в соответствии с условиями договора аренды или субаренды.