Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Комментарий к Ст. 15 ЗК РФ

1. Земельным кодексом установлены основные положения о праве собственности на землю в Российской Федерации. В том числе субъекты, объекты права собственности, основания и порядок возникновения, реализации и прекращения права собственности.

Пункт 1 комментируемой статьи именует собственность граждан и юридических лиц частной собственностью, следуя ст. 36 Конституции РФ. Данной статьей Основного Закона установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Собственность граждан и юридических лиц (как объединений граждан) с правовой точки зрения является частью одного правового института — права собственности на землю. При исследовании содержания права собственности на землю иногда высказывается предположение, что законодатель, именуя таким образом собственность граждан, формирует предпосылки для признания в праве категорий как частной, так и публичной собственности на землю. Можно согласиться, что для этого есть определенные основания. В то же время ни право собственности Российской Федерации, ни право собственности субъектов РФ или муниципальных образований в законодательных актах, как правило, не называется, в свою очередь, публичной собственностью. Кроме того, публичная и частная собственность являются институтами публичного и частного права как основными составляющими правовой системы государства. Однако нельзя сказать, что такое деление российской правовой системы признано и состоялось.

Объекты земельных правоотношений названы в ст. 6 ЗК. Из всех перечисленных в этой статье объектов п. 1 комментируемой статьи в качестве объекта права частной собственности назвал только земельный участок. Гражданский кодекс (ст. 261) специально обращается к определению земельного участка как объекта права собственности. Согласно этой статье, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно п. 1 комментируемой статьи основания возникновения права частной собственности могут быть установлены законодательством РФ. В законодательных нормативных правовых актах под «законодательством РФ» подразумевается законодательство федеральное <1>.
———————————
<1> См., например, ст. 39 и др. ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации».

2. Исходя из положений ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Граждане, обладающие правоспособностью и полной дееспособностью, вправе приобретать земельные участки в собственность самостоятельно. Приобретение земельных участков в собственность недееспособных или ограниченно дееспособных граждан осуществляется в порядке, установленном ГК.

Содержание правоспособности граждан установлено ст. 18 ГК. Согласно этой статье граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается со смертью (ст. 17 ГК).

В соответствии со ст. 21 ГК дееспособность гражданина — способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Статьей 260 ГК установлены общие положения о праве собственности граждан на землю. А именно лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Ограничения в предоставлении земельных участков в собственность граждан или юридических лиц основаны прежде всего на положениях ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

3. Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане не могут приобрести земельные участки в собственность, в настоящее время не установлен.

Вопрос о конституционности п. 3 комментируемой статьи ЗК стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. В запросе Мурманской областной Думы оспаривалась конституционность следующих положений ЗК, регулирующих предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам: п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, ст. 38.

Как следует из содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П <1>, заявитель исходил из того, что названные нормы ЗК по своему содержанию противоречат ст. ст. 2, 4 (ч. 3), 7 (ч. 1), 9 (ч. 1), 15 (ч. 1), 19 (ч. 2), 36 (ч. 1) и 67 (ч. 1) Конституции РФ. В обоснование своей позиции заявитель привел следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федерации; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению суверенитета Российской Федерации.
———————————
<1> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П «По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы» // СЗ РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.

Излагая свою позицию по рассматриваемому вопросу, Конституционный Суд РФ, в частности, пояснил следующее. Исходя из предписаний ст. ст. 9 и 36 Конституции РФ, федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами.

При этом по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания ст. ст. 260 и 261 ГК и ст. 15 ЗК объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории Российской Федерации. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет Российской Федерации и ее территориальную целостность.

Что касается использования природных ресурсов, находящихся в границах земельного участка, то собственник в соответствии со ст. 40 ЗК получает на них определенные права.