Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарий к Ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть кадастровой и рыночной.

Если кадастровая стоимость земельного участка определяется для исчисления земельного налога с него, то рыночная стоимость — для совершения сделки с таким участком (продажа, аренда и др.) в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, который, в частности, обязывает устанавливать рыночную стоимость объектов оценки (а значит, и земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых частным лицам. Оценка проводится специализированной, имеющей на это право организацией-оценщиком в соответствии с заключаемым с ней договором за плату. Она составляет отчет о рыночной стоимости земельного участка, обосновывая ее различными аргументами.

Однако рыночная стоимость земельного участка — величина весьма непостоянная. На нее влияют множество факторов: плотность грунта на участке, условия проезда к нему, наличие или отсутствие рядом экологически вредной деятельности, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой и др. Стоимость земли, в том числе кадастровая, как правило, постоянно растет. Например, Постановлением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2006 г. N 516 была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая по сравнению с предыдущей возросла примерно в 2 — 2,5 раза.

В связи с этим один и тот же земельный участок даже в течение одного года может значительно различаться по рыночной стоимости, что порождает судебные споры, в том числе если обжалуется отчет о рыночной стоимости (оценке) земельного участка. Соответственно, должна изменяться и кадастровая стоимость земельного участка, определяемая согласно п. 3 комментируемой статьи.

Другими словами, подлинно рыночная стоимость земельного участка, как и ряда других объектов имущества, — это стоимость, за которую продавец в данное время согласен его продать, а покупатель согласен купить. «Утвержденной» рыночной стоимости земельного участка, действующей неопределенное время, не может быть.

2 — 3. Кадастровая стоимость земельных участков утверждается нормативно высшим органом исполнительной власти субъекта РФ для различных категорий и видов земель во исполнение Постановления Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 17 сентября 2007 г.) <1> (взаимосвязанного с комментируемой статьей) для исчисления земельного налога. Однако кадастровая оценка земель для установления кадастровой стоимости земельных участков не проводится, если определена рыночная цена земельного участка: в этом случае кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
———————————
<1> СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709; 2006. N 16. Ст. 1744; N 52 (ч. 3). Ст. 5587.